Dunia investasi properti hotel sedang berada di persimpangan jalan yang menarik. Setelah beberapa tahun yang penuh ketidakpastian, tahun 2026 muncul sebagai titik balik yang menjanjikan bagi para investor yang cerdas. Berbagai laporan dari lembaga-lembaga terkemuka menunjukkan bahwa pasar investasi hotel global sedang mengalami kebangkitan yang signifikan—dan bagi mereka yang siap, ini adalah momen yang tidak boleh dilewatkan.
Artikel ini akan mengupas secara mendalam mengapa tahun 2026 disebut-sebut sebagai tahun emas untuk investasi hotel, apa saja tren yang mendorong pertumbuhan ini, dan bagaimana Anda sebagai investor dapat memanfaatkan peluang yang ada—termasuk melalui jalur off-market yang eksklusif dan penuh potensi.
1. Gelombang Baru Investasi Hotel Global
Data dari berbagai sumber menunjukkan optimisme yang kuat terhadap sektor perhotelan di tahun 2026. JLL Hotels & Hospitality Group memproyeksikan bahwa volume investasi hotel global akan mengalami “peningkatan robust yang berkelanjutan” di tahun ini, didorong oleh pasar utang yang lebih kuat, ketersediaan modal yang melimpah, dan keyakinan investor yang pulih terhadap kinerja hotel.
Faktor-faktor pendorong utama meliputi:
- Permintaan perjalanan yang kuat: Pertumbuhan tahun-ke-tahun sebesar 4.9% dalam permintaan perjalanan global menciptakan fundamental yang solid bagi industri perhotelan.
- Keyakinan investor yang meningkat: Sebanyak 54% investor menyatakan niat untuk menjadi pembeli bersih (net buyers) pada tahun 2026, sementara hanya 7% yang berencana menjadi penjual bersih.
- Modal asing yang kembali mengalir: Di pasar Asia Pasifik, termasuk Indonesia, terjadi kembalinya kepercayaan modal asing ke sektor perhotelan.
Yang menarik, minat terkuat untuk meningkatkan investasi hotel justru berasal dari investor Value Add (63%) dan Opportunistic (64%)—mereka yang mencari aset dengan potensi peningkatan nilai melalui renovasi, repositioning, atau optimalisasi operasional.
2. Tren Properti yang Paling Dicari di 2026
Tidak semua hotel diciptakan sama. Di tahun 2026, ada segmen-segmen tertentu yang menjadi primadona bagi para investor:
Lifestyle Hotels menjadi mesin pertumbuhan baru yang paling diminati. Hotel-hotel ini berkembang di destinasi yang “memiliki cerita”—seperti kanal-kanal Bangkok, kuil-kuil Kyoto, distrik seni Berlin, dan pusat-pusat kreatif di Brooklyn. Investor berlomba mengakuisisi properti yang menawarkan pengalaman unik, bukan sekadar tempat menginap.
Luxury dan Upper Upscale properti (60%) serta resort dan properti berbasis leisure (53%) menjadi yang paling banyak dicari oleh investor Eropa. Segmen ini menawarkan margin yang lebih tinggi dan ketahanan terhadap fluktuasi ekonomi.
Value-add tetap menjadi pendekatan investasi yang dominan, dengan modal oportunistik menargetkan aset-aset spesifik daripada sekadar mengikuti geografi tertentu. Ini berarti investor lebih selektif dan fokus pada properti dengan potensi peningkatan nilai yang jelas.
3. Mengapa Off-Market Menjadi Jalur Utama
Salah satu tren paling signifikan dalam investasi hotel adalah dominasi transaksi off-market. Di Eropa, model off-market menjadi dominan untuk hotel di atas EUR 3 juta—di mana kerahasiaan penjual menjadi prioritas utama terhadap staf, operator, tamu, dan kompetitor.
Proses off-market menawarkan beberapa keunggulan kompetitif:
- Lebih cepat: Transaksi off-market umumnya berjalan lebih cepat karena melibatkan pembeli yang sudah terseleksi.
- Melindungi stabilitas operasional: Hotel tetap beroperasi normal tanpa gangguan dari proses penjualan yang publik.
- Harga yang kompetitif: Transaksi off-market biasanya ditutup dalam kisaran 3-5% dari harga setara di pasar publik.
- Mayoritas transaksi institusional: Sebagian besar transaksi hotel institusional di Eropa dilakukan secara off-market.
Di tahun 2026, kita telah menyaksikan sejumlah transaksi off-market besar, termasuk penjualan Delta Hotels by Marriott West Palm Beach yang di-broker oleh Kabani Hotel Group. Di Australia, Bexley North Hotel dijual seharga $70 juta dalam kesepakatan off-market. Sementara di Luxembourg, properti B&B hotel baru di distrik Cloche d’Or juga berpindah tangan melalui jalur off-market.
4. Panduan Langkah demi Langkah Membeli Hotel di 2026
Bagi investor yang serius memasuki dunia investasi hotel, berikut adalah kerangka kerja strategis yang perlu diikuti:
4.1. Tentukan Mandat Investasi yang Jelas
Langkah pertama adalah mendefinisikan dengan jelas tujuan investasi Anda. Apakah Anda mencari:
- Core investment: Properti stabil dengan arus kas yang konsisten?
- Value-add: Properti yang membutuhkan renovasi dan repositioning untuk meningkatkan nilai?
- Opportunistic: Properti bermasalah yang dapat dibeli dengan diskon besar?
Setiap strategi membutuhkan pendekatan, sumber daya, dan toleransi risiko yang berbeda.
4.2. Bangun Jaringan dan Hubungan
Berbeda dengan properti residensial, tidak ada satu database tunggal yang berisi semua daftar hotel yang tersedia untuk dijual. Banyak kesepakatan menarik dibagikan secara privat di antara broker dan investor, tidak pernah muncul di platform publik.
Karena itu, membangun jaringan secara intensional adalah kunci:
- Bangun hubungan dengan broker hotel spesialis.
- Jalin koneksi dengan pemilik hotel, pemberi pinjaman, dan perwakilan merek.
- Hadiri konferensi dan forum industri perhotelan.
4.3. Kuasai Metrik Keuangan Hotel
Memahami metrik keuangan hotel adalah non-negotiable. Beberapa metrik kunci yang harus dikuasai:
- RevPAR (Revenue Per Available Room): Pendapatan per kamar yang tersedia
- ADR (Average Daily Rate): Rata-rata tarif per kamar
- Occupancy Rate: Tingkat hunian
- GOP (Gross Operating Profit): Laba operasional kotor
- NOI (Net Operating Income): Pendapatan operasional bersih
4.4. Lakukan Due Diligence yang Komprehensif
Due diligence adalah tahap paling kritis dalam akuisisi hotel. Ini bukan sekadar memeriksa angka-angka keuangan, tetapi meliputi:
Due Diligence Finansial-Operasional: Periksa hasil operasional, struktur biaya, potensi operasional, dan risiko-risiko yang mungkin muncul.
Due Diligence Hukum dan Kontrak: Analisis kontrak manajemen, kontrak franchise/brand, dan kontrak teknologi. Jangan lewatkan alokasi tanggung jawab perlindungan data, keamanan siber, dan ESG (Environmental, Social, Governance).
Due Diligence Fisik: Evaluasi kondisi fisik properti, termasuk potensi masalah struktural atau infestasi hama—rata-rata hotel mengalami 7.1 infestasi kasur busuk setiap lima tahun, sebuah fakta yang harus menjadi perhatian serius dalam due diligence.
Red Flags yang Harus Diwaspadai: Beberapa “bendera merah” dapat mendiskualifikasi sebuah properti di awal proses transaksi. Kenali kelemahan-kelemahan yang dapat dipersiapkan dan diurutkan sebelum proses penjualan, serta yang dapat memblokir transaksi sepenuhnya.
5. Peluang di Pasar Indonesia
Indonesia sendiri menunjukkan prospek yang sangat menjanjikan di tahun 2026. Pasar real estate hospitality Indonesia diperkirakan tumbuh dari USD 2.44 miliar pada tahun 2025 menjadi USD 2.7 miliar pada tahun 2026, dengan proyeksi mencapai USD 4.46 miliar pada tahun 2031—tingkat pertumbuhan tahunan majemuk (CAGR) sebesar 10.58%.
Pasar hotel di Jakarta dan Bali menunjukkan fundamental yang solid, didukung oleh permintaan domestik dan internasional yang kuat, terutama dari Singapura, Australia, dan Korea.
Bahkan, konsolidasi besar-besaran sedang terjadi di Indonesia melalui Danantara, yang mengintegrasikan 45 hotel BUMN ke dalam InJourney—sebuah langkah yang bertujuan meningkatkan daya saing dan nilai aset, serta membuka peluang bagi investor strategis. Ini menciptakan peluang bagi investor swasta untuk bermitra atau mengakuisisi aset-aset yang sebelumnya dipegang oleh BUMN.
6. Strategi Memenangkan Persaingan di 2026
Dengan meningkatnya minat investasi, persaingan untuk mendapatkan properti hotel terbaik juga akan semakin ketat. Berikut adalah strategi untuk tetap unggul:
Bertindak Cepat, tetapi Tidak Tergesa-gesa: Di pasar yang kompetitif, kecepatan adalah keunggulan. Namun, kecepatan tidak boleh mengorbankan kualitas due diligence. Keseimbangan antara kecepatan dan ketelitian adalah kunci.
Manfaatkan Penasihat Spesialis: Bekerja dengan broker dan penasihat yang benar-benar menguasai sektor perhotelan—bukan sekadar properti komersial umum. Mereka memiliki akses ke jaringan off-market dan pemahaman mendalam tentang dinamika industri.
Siapkan Pendanaan Sejak Dini: Pastikan Anda memiliki akses ke pendanaan sebelum memulai proses pencarian. Pembeli yang sudah memiliki komitmen pendanaan akan lebih menarik bagi penjual.
Fokus pada Nilai, Bukan Harga: Jangan hanya terpaku pada harga pembelian. Pertimbangkan potensi peningkatan nilai melalui renovasi, repositioning, atau optimalisasi operasional. Investor Value Add dan Opportunistic memiliki peluang terbesar di pasar saat ini.
Penutup: Momen yang Tidak Boleh Dilewatkan
Tahun 2026 menawarkan konvergensi faktor-faktor positif yang jarang terjadi: permintaan perjalanan yang kuat, pasar utang yang mendukung, keyakinan investor yang pulih, dan ketersediaan modal yang melimpah. Bagi investor yang cerdas dan siap, ini adalah momen emas untuk memasuki atau memperluas portofolio di sektor perhotelan.
Kunci sukses terletak pada persiapan yang matang, jaringan yang kuat, due diligence yang komprehensif, dan keberanian untuk mengambil langkah di saat orang lain masih ragu. Pasar off-market, dengan segala eksklusivitas dan potensinya, adalah pintu masuk yang paling menjanjikan bagi mereka yang serius bermain di arena investasi hotel.
Apakah Anda siap menyambut tahun emas investasi hotel 2026?